В 2025 году рынок вторичной недвижимости столкнулся с новой, пугающей реальностью: телефонные мошенники научились вынуждать пожилых людей продавать свои квартиры, оставляя их без крова и средств к существованию. Но самое страшное – в итоге крайними оказываются добросовестные покупатели, которые теряют и деньги, и жилье.
Мы обратились за разъяснениями к юристу Юрию Викторовичу Теплову, чтобы понять, как работают эти схемы и чего стоит опасаться всем участникам рынка.
— Юрий Викторович, расскажите, как именно действуют мошенники? Какие схемы они используют, чтобы заставить пожилых людей продать свои квартиры?
— К сожалению, квартирный вопрос, портит не только москвичей. Мошенники постоянно совершенствуют свои методы. Они играют на страхе, доверии и растерянности пожилых людей. Яркий пример — случай с певицей Долиной. Чаще всего используются следующие сценарии:
«Родственник в беде»: Это классика, но она продолжает работать. Звонок от якобы сына, дочери, внука или другого близкого родственника, который попал в серьезную беду – ДТП, задержание полицией, срочная операция. Для решения проблемы требуются большие деньги, и единственным выходом видится быстрая продажа квартиры. Мошенники могут имитировать голоса близких, используя современные технологии.
«Сотрудник банка/полиции/ФСБ»: В этом случае пенсионеру сообщают о якобы готовящемся на него мошенничестве или попытке снять деньги с его счета. Для «защиты» средств предлагается перевести их на «безопасный счет», который на самом деле принадлежит мошенникам. Иногда это сопровождается требованием продать квартиру, чтобы «обезопасить» вырученные средства, или же квартира используется как залог для получения «кредита» на «безопасный счет».
«Недвижимость под угрозой»: Пенсионеру могут сообщить о грядущих изменениях в законодательстве, которые якобы приведут к потере права собственности на его квартиру, если он ее срочно не продаст. Или же о том, что его квартира находится в зоне «реновации» или «сноса», и ему предложат «выгодную» сделку по продаже, чтобы он успел получить деньги до того, как все будет потеряно.
«Финансовые пирамиды и псевдоинвестиции»: Пожилым людям предлагают вложить деньги в «высокодоходные» проекты, обещая баснословную прибыль. Когда пенсионер понимает, что его обманули, и ему нужны деньги, мошенники предлагают «помощь» в виде срочной продажи квартиры по заниженной цене.
— Как происходит, что пожилой человек, поддавшись давлению, действительно продает квартиру?
— Здесь играет роль целый комплекс факторов: во-первых, это эмоциональное давление. Страх за близких, паника от угрозы потери всего, что нажито, – все это отключает критическое мышление. Во-вторых, авторитет звонящего. Когда человек представляется сотрудником правоохранительных органов или банка, многие склонны ему верить. В-третьих- отсутствие поддержки. Часто пожилые люди живут одни, у них нет рядом близких, которые могли бы вовремя вмешаться и посоветовать. Далее, юридическая неграмотность и срочность. Мошенники всегда создают ощущение крайней необходимости, не давая времени на размышления и консультации. И вот квартира продана.
— Почему в итоге крайним становится покупатель и что ему делать?
— Это самая трагичная часть схемы. Когда квартира продана по доверенности, выданной под давлением, или же сам продавец, находясь в заблуждении, подписал документы, впоследствии выясняется, что сделка может быть признана недействительной.
Родственники пенсионера, узнав о произошедшем, могут обратиться в суд с иском об оспаривании сделки. Основаниями могут быть недееспособность продавца. Если, конечно, удастся доказать, что на момент сделки пенсионер не осознавал своих действий, был введен в заблуждение или если будет доказано, что продавец действовал под давлением. А может быть, такой случай, когда покупатель был «в деле» и знал о мошеннической схеме. И это тоже нужно будет доказывать.
Если суд признает сделку недействительной, покупатель теряет всё. Деньги, которые он заплатил, могут быть возвращены, но это не гарантировано, особенно если мошенники исчезли. А квартира возвращается прежнему владельцу. Покупатель оказывается в ситуации, когда у него нет ни денег, ни жилья, а вернуть их бывает крайне сложно, если мошенники действовали через подставных лиц или использовали украденные средства.
— Какие меры предосторожности могут предпринять покупатели, чтобы не попасть в такую ситуацию?
— Покупателям, особенно при приобретении недвижимости на вторичном рынке, необходимо проявлять максимальную бдительность. Вот несколько основных рекомендаций, выделите их, пожалуйста жирным шрифтом:
Проверяйте продавца лично: никогда не соглашайтесь на сделку, если продавец действует через доверенность, особенно если вы не знаете его лично и не можете убедиться в его адекватном состоянии. Если продавец пожилой человек, постарайтесь встретиться с ним лично, поговорить, оценить его состояние. Если есть сомнения, лучше отказаться от сделки.
Изучите историю квартиры: запросите выписку из ЕГРН, чтобы проверить историю переходов права собственности. Если квартира была продана недавно, особенно по явно заниженной цене, это может быть тревожным сигналом.
Проверяйте документы на квартиру: убедитесь, что продавец является полноправным собственником, что нет обременений, арестов или других ограничений.
Привлекайте юриста или риелтора с хорошей репутацией: опытный специалист сможет выявить потенциальные риски и помочь избежать мошеннических схем. Не экономьте на юридическом сопровождении сделки.
Будьте осторожны с доверенностями: если продавец действует по доверенности, обязательно проверьте ее подлинность и срок действия. Желательно, чтобы доверенность была нотариально заверена, а нотариус удостоверился в дееспособности доверителя. В идеале – встретиться с самим собственником.
Не спешите: мошенники всегда торопят. Если вам навязывают срочность, это повод насторожиться. Возьмите паузу, чтобы все тщательно проверить.
Остерегайтесь слишком выгодных предложений: если цена квартиры значительно ниже рыночной, это почти всегда признак проблемы.
— А что могут сделать сами пожилые люди и их родственники, чтобы защититься от мошенников?
— Защита пожилых людей требует постоянного внимания и бдительности. Важно рассказывать им, чтобы они не верили звонкам от незнакомцев, особенно если те сообщают о проблемах с деньгами или близкими. Необходимо установить на их телефоны приложения для блокировки подозрительных звонков и SMS. Следует быть внимательными и заботливыми, чтобы обеспечить их безопасность и спокойствие. Рекомендуется регулярно общаться с пожилыми родственниками, интересоваться их делами и финансовым положением.
Если пожилой родственник планирует совершить сделку с недвижимостью, нужно быть рядом, и помочь с проверкой документов и сопровождением.
— Какие законодательные меры могли бы помочь в борьбе с такими мошенническими схемами?
— Например, ужесточение ответственности за мошенничество с использованием телефонных звонков и обмана пожилых людей. Санкции должны быть такими, чтобы отбить желание заниматься подобной деятельностью. Необходимо усилить контроль за деятельностью нотариусов и регистраторов, чтобы исключить возможность оформления сделок по поддельным документам или с недееспособными лицами.
Введение обязательной видеофиксации процесса оформления доверенностей и сделок с недвижимостью может служить дополнительным доказательством волеизъявления продавца и снизить риски оспаривания.
Возможно, стоит рассмотреть создание специальных фондов или страховых механизмов, которые могли бы компенсировать убытки покупателей, пострадавших от мошеннических схем, где продавец был жертвой обмана.
А также нужно регулярно проводить информационные кампании, направленные на пожилых людей, с разъяснением основных мошеннических схем и способов защиты, что мы с вами сейчас и делаем.
Людмила АЛФËРОВА
Фото: сгенерировано нейросетью
